Odpowiedź
Świadczone przez Czytelnika usługi, podlegają opodatkowaniu VAT według preferencyjnej stawki 8%. Obowiązek podatkowy od przedmiotowych usług, powstaje na zasadach szczególnych, tj. z chwilą wystawienia faktury, którą należy wystawić nie później iż z upływem terminu płatności.
Uzasadnienie
W myśl art. 43 ust 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.
Celem innym niż mieszkaniowy jest np. cel krótkotrwałego pobytu o charakterze turystycznym bądź biznesowym. Takie cele realizowane są m.in. przez hotele, pensjonaty, pokoje do wynajęcia dla turystów bądź biznesmenów. Cel mieszkaniowy nie jest natomiast związany z chwilowym pobytem, ale z zamieszkaniem, więc stałym interesem życiowym osoby będącej najemcą lokalu mieszkalnego.
Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z 27 lutego 2017 r., nr 3063-ILPP2-2.4512.5.2017.1.JK wyjaśnił, że „(...) Podatnik podatku VAT będzie mógł (...) skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług (...) jeśli umowa najmu w swojej treści zawiera między innymi postanowienia, z których w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że dotyczy ona lokalu mieszkalnego i lokal ten może być wykorzystany przez najemcę tylko w celach mieszkaniowych. Powyższe dotyczy zarówno umów najmu zawieranych pomiędzy wynajmującym a najemcą, jak również umów zawieranych z podmiotem trzecim, tj. w relacji wynajmujący – najemca – podnajemca.(...)”
Zgodnie z art. 43 ust. 20 ustawy o VAT zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 36 nie stosuje się do usług wymienionych w poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy, czyli do usług związanych z zakwaterowaniem klasyfikowanych w dziale 55 PKWiU, w tym do usług krótkotrwałego zakwaterowania.
Usługi związane z zakwaterowaniem sklasyfikowane zostały pod kodem PKD 55.20.Z. Podklasa ta obejmuje zapewnienie zakwaterowania w cyklu dziennym lub tygodniowym. Obiekty tu sklasyfikowane zapewniają zakwaterowanie w umeblowanych pokojach, apartamentach z usługami codziennego sprzątania, słania łóżek oraz szeroki zakres usług dodatkowych takich jak: usługi podawania posiłków i napojów, usługi parkingowe, usługi pralni, udostępnianie basenów kąpielowych, pomieszczeń do ćwiczeń gimnastycznych czy urządzeń rekreacyjnych oraz udostępnianie sal konferencyjnych.
Podklasa ta nie obejmuje natomiast zapewnienia zakwaterowania w domach, mieszkaniach lub apartamentach, włączając umeblowane, w celu dłuższego pobytu, zazwyczaj w cyklu miesięcznym lub rocznym, sklasyfikowanego w odpowiednich podklasach działu 68. Jeżeli zatem najemca - pośrednik prowadzi działalność gospodarczą i w lokalu mieszkalnym będącym przedmiotem umowy będzie świadczył usługi krótkoterminowego zakwaterowania, nie będzie miał prawa do zastosowania zwolnienia, które dotyczy wyłącznie najmu na cele mieszkaniowe. Czytelnik może natomiast zastosować stawkę 8% (na podstawie art. 41 ust. 2 w powiązaniu z art. 146aa ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT).
Zgodnie z ogólną zasadą zawartą w art. 19a ust 1. ustawy o podatku od towarów i usług obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi. Ustawodawca ustalił jednak szczególny moment powstania obowiązku podatkowego dla usług najmu. Zgodnie bowiem z art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b cytowanej ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury z tytułu świadczenia m.in. usług najmu, a jeżeli podatnik nie wystawi faktury lub wystawi ją z opóźnieniem, obowiązek podatkowy powstanie z chwilą upływu terminu jej wystawienia (art. 19a ust. 7 ustawy). Faktura taka zgodnie z art. 106i ust.3 pkt 4 ustawy powinna być wystawiona najpóźniej z upływem terminu płatności.
Zatem Czytelnik świadcząc usługi najmu powinien zastosować szczególny moment powstania obowiązku podatkowego VAT dla świadczenia tych usług.
EWIDENCJA W DEKLARACJACH: W deklaracji VAT-7(19) sprzedaż opodatkowaną stawką 8% należy wykazać w poz. 17 „Podstawa opodatkowania” i poz.18 „Podatek należny”.
Podstawa prawna: art. 19a ust 1, art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b, art. 19a ust. 7, 41 ust. 2 w powiązaniu z art. 146aa ust. 1 pkt 2, art. 43 ust. 1 pkt 36, art. 43 ust. 20, ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.
